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法評自然資源部“宅基地使用權可由城鎮戶籍子女繼承辦證”答復意見|信榮說

張茂榮 發表于[2020-10-23]



▌原創:張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家

▌主攻: 房地產、小產權房糾紛,涉房家事,城市更新等


2020年9月9日自然資源部官網公布《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復》,其中第六條“關于農村宅基地使用權登記問題”,因表示農村宅基地可由城鎮子女繼承辦證,被廣為流傳炒作并上熱搜,原文如下:


關于農村宅基地使用權登記問題。農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據《繼承法》規定,被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承,按照房地一體原則,繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權,農村宅基地不能被單獨繼承?!恫粍赢a登記操作規范(試行)》明確規定,非本農村集體經濟組織成員(含城鎮居民),因繼承房屋占用宅基地的,可按相關規定辦理確權登記,在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。


近日,深圳新聞網就此采訪筆者觀點,因影響面廣,遂整理采訪觀點如下以饗讀者:

1、客觀地說,自然資源部的該答復意見存在被媒體過度放大、被市民誤為新規的情況。


房子不是空中樓閣,建設必須占用土地,“房隨地走,地隨房走,房地合一”是房地產流轉過程中一貫遵守的原則,過去是,現在是,將來也是。

具體到農村宅基地使用權,雖具有特定身份屬性,但也必須和其上蓋房屋所有權權利合一。


農村房屋權利人死亡后,該房屋屬于其合法遺產范圍,按《繼承法》規定,無論繼承人是農村還是城鎮戶口,均享有繼承權,而繼承房屋后,房屋所占土地使用權——農村宅基地使用權權利自然隨房屋權利轉移到繼承人名下,這是自然而然、順理成章的事。


2、過往行政法規、司法實踐也都是按城鎮居民繼承農村房屋隨之繼承農村宅基地使用權執行的。


早在2016年5月30日,國土資源部發布的國土資規〔2016〕6號文件《不動產登記操作規范(試行)》第10.3“轉移登記”項下:


第10.3.2“申請主體”部分即明確規定“宅基地使用權及房屋所有權轉移登記應當由雙方共同申請。因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會生效法律文書等取得宅基地使用權及房屋所有權的,可由權利人單方申請”,意即繼承房屋取得宅基地使用權,可以由權利人即繼承人單方申請,而不論繼承人身份是農村戶口還是城鎮戶口。


第10.3.4“審查要點”項下“不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點”第1條規定“受讓方為本集體經濟組織的成員且符合宅基地申請條件,但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的除外”,更是進一步明確了繼承房屋可以不受受讓方為本集體經濟組織成員且符合宅基地申請條件的限制。


就城鎮居民因繼承房屋而繼承農村宅基地使用權登記事項,在第10.3.5處規定“已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員、非集體經濟組織成員的農村或城鎮居民,因繼承取得宅基地使用權及房屋所有權的,在不動產權屬證書附記欄記載該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”


司法實踐處理農村宅基地上房屋繼承糾紛案件,也是遵循上述規定執行的。

換言之, 該答復意見并無任何新意 !


3、農村宅地基雖然可以隨同地上房屋由城鎮居民繼承,但與城鎮商品房繼承還是存在本質區別。


理論上說,如果房屋倒塌滅失導致有地無房,則因宅基地使用權不是城鎮建設用地,城鎮居民不是宅基地使用權法定主體,理論上說城鎮居民身份的繼承人無法通過審批使用宅基地重建房屋,而城鎮建設用地則可能通過審批重建。


4、引發輿論關注的原因在于我國農村尚未完成“不動產統一登記”。


既然“房地權利合一”,宅基地使用權人和地上房屋所有權人必須統一,所以應當房地一本證,沒有必要施行“兩證”制——一個土地使用權證和一個房屋所有權證,相信未來這種誤解會隨之消失。


后記:

筆者已經不止一次發現,只要涉及房地產,哪怕是絲毫的風吹草動,甚至一個不負責任自媒體的捕風捉影,都會引發房地產市場的蝴蝶效應——像南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶一樣,扇動翅膀, 引發美國得克薩斯州的一場龍卷風,從中可以看出中國老百姓對中國房地關注度之高,每一個樓市政策都時刻影響著老百姓的起居生活,所以建議政府部門“謹言慎行”,建議自媒體“少點標題黨”!

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