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長租公寓“爆雷”事件中的代理關系和轉租關系及法律后果

顏宇丹 發表于[2020-11-06]

廣東丹柱律師事務所  顏宇丹  袁穎珊


前言

今年9月,住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》,其中,征求意見稿明確了住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

10月23號,深圳市羅湖區住房和建設局發布了《關于房地產中介機構接洽長租公寓企業時應謹慎篩選,避免向問題類長租公寓提供租賃合作或居間代理行為的鄭重提示》,提示各房地產中介機構謹慎接洽長租公寓企業的業務。

國家和地方政府之所以陸續發布有關長租公寓的通知,是由于近幾個月來,長租公寓接連“爆雷”,全國多家房屋租賃公司的創始人或負責人失聯,涉案金額高達數十億元。

長租公寓“爆雷”的威力不可小覷。



一、長租公寓爆雷的形式

其實長租公寓爆雷事件并不是今年才發生的,近幾年也陸陸續續發生過類似事件。一些租賃公司涉嫌利用法律盲區,以不同的方式侵犯租客和房東的權益。比較典型的有以下三種:


(1)“高收低租”

顧名思義,就是長租公寓公司高價從房東那里收取房源,再以低價出租給租客們。房東拿到高房價的前提條件是必須和長租公寓公司簽訂至少一年以上的房屋出租合同,且租金只能月付。另一邊又以低價為誘餌將房屋租給租客,但合同必須一年起簽,租金須交滿一年,否則不退押金。


(2)“租房貸”

租房的時候,長租公寓公司許諾租客用押一付一的方式交納房租,實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。租客們通過銀行卡綁定貸款APP,通過APP貸款一次性貸款把一年的租金付給長租公寓公司,然后再每月返還給貸款APP相應的金額。如果長租公寓公司“爆雷”,租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時向貸款APP還錢,而房東也因為未收到長租公寓公司應給的之后租金,于是向租客收房,導致租戶面臨著“房錢”兩失的局面。


(3)層層轉租

在該種形式下,一個房子會存在著三個及三個以上的“房東”,即房屋所有權人和長租公寓公司簽訂房屋租賃合同,長租公寓再將房子對外招租,并且同意次承租人對外轉租,以此產生了三房東、四房東等。在這種模式下,只要有其中一個租賃關系解除,作為實際使用人的租客就無法再使用租賃物。


二、長租公寓、房東、租客三者之間的法律關系分析

當公寓"爆雷",房東能否向租客收房?租客能否向房東繼續要求租???要厘清這些問題,首先得明確長租公寓取得的是何種權利,目前實踐中對這一問題爭議較大,主要觀點有以下兩種:


1.長租公寓取得的是代理權

該觀點認為,房東與長租公寓機構簽訂的是委托代理合同。房東授權長租公寓機構代理對外出租房屋及收取定金、押金、房租等事項。經授權的長租公寓機構以房東名義,與租客辦理房屋租賃事項,其委托代理行為直接約束委托人(房東)與租客,換言之,房東與租客之間已形成實際的房屋租賃關系。


2.長租公寓取得是轉租權

該觀點認為長租公寓是名義上的“二房東”。長租公寓通過與大量房東簽訂房屋租賃合同來囤房,之后再將房屋轉租給租客,所取得是轉租權。


3.司法裁判觀點

情形一:長租公寓取得是轉租權


(1)金X(青島)公寓管理有限公司、王某租賃合同糾紛[(2020)魯02民終4679號]→裁判主旨:法院認為,王某與金X(青島)公寓、北京金X公司之間所簽訂的合同雖名為出租委托代理合同,但從雙方的權利義務內容看,王某交付房屋后,由金X(青島)公寓、北京金X公司以自己的名義對外簽訂合同且租金也不歸王某所有,是按其與王某之間合同約定的租金標準向王某支付租金,因此王某與金X(青島)公寓、北京金X公司應為租賃合同關系。

(2)湖南省共X酒店管理有限公司、戴某房屋租賃合同糾紛[(2020)湘01民終1837號]→裁判主旨:本院認為,雙方簽訂的《公寓委托管理合同》雖名為“委托管理”,但實際約定的內容為戴某將案涉房屋交付共X酒店使用收益,共X酒店按月向戴某支付租賃費用,雙方實際為房屋租賃合同關系。依據合同法相關規定,承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

(3)金X(青島)公寓管理有限公司、丁某租賃合同糾紛[(2020)魯02民終1509號]→裁判主旨:法院認為,雙方就涉案房屋簽訂的合同雖然名稱為“出租委托代理合同”,但從雙方的權利義務內容看,丁某交付房屋后,金X公司非以丁某的名義與他人簽訂租賃合同,而是以自己的名義對外簽訂租賃合同且租金也不歸丁某所有,金X公司是按照與丁某合同約定的租金標準支付租金,因此雙方的法律關系應為丁某同意金X公司轉租的租賃關系。


情形二:長租公寓取得是代理權

(4)張某訴紫X(上海)公寓管理有限公司房屋租賃合同糾紛[(2019)滬01民終3424號]→裁判主旨:本院認為,上訴人與作為房屋代管機構的被上訴人所簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,雙方均應恪守。上訴人訴請撤銷該合同,其理由系認為被上訴人無權代理業主李某對系爭房屋進行出租管理。但被上訴人于一審中提供了其與李某簽訂的《財產委托管理服務合同》,已可證明被上訴人出租系爭房屋取得了業主的授權。上訴人主張該服務合同實質上為房屋租賃合同,而非委托合同,被上訴人僅取得轉租權而非代理權,故被上訴人無權以業主的名義簽訂本案租賃合同。對此本院認為,被上訴人作為專業從事房屋代管的經營主體,在取得了房屋權利人的授權之后,以代理人的名義將房屋出租,收取租金,獲取報酬等,均系其正常的業務范圍,符合商業慣例,被上訴人在本案中并無超越代理權的行為。上訴人主張被上訴人取得的僅為轉租權,顯然與本案事實不符。

(5)范某、北京美X資產管理有限公司房屋租賃合同糾紛[(2019)浙02民終4746號]→裁判主旨:本院認為,范某與美X公司簽訂的《寧波市房屋出租委托合同》,雖然具有租賃合同的一些特征,但其與租賃合同有本質的區別。首先,合同的名稱表述為“房屋出租委托合同”,從文義上理解,應為房屋租賃事宜的委托合同,并非美X公司承租該房屋的協議。在合同文本的“溫馨提示”中美X公司明確表明,其提供的是“房地產經紀服務”。


其次,從合同約定的權利義務分析,《寧波市房屋出租委托合同》第二條范某授予美X公司的權限,代范某管理出租房屋及與出租事項有關的聯系、接洽等事宜。這里專門用了“代范某”,而不是美X公司以自己的名義與次承租人發生租賃關系。范某還專門簽署委托書,委托美X公司全權辦理案涉房屋出租相關事宜,包括簽訂租賃合同、代收房租、租房押金等租賃費用。該委托書與合同的約定相互印證,進一步明確美X公司屬受托方,系接受范某委托處理案涉房屋租賃事宜。

 

再次,轉租合同的主體是承租人與次承租人,承租人以自己的名義與次承租人簽訂租賃合同。從合同履行來看,與實際承租人簽訂租賃合同的主體,仍然是以范某名義。

 

最后,委托租賃和租賃合同的本質區別并非獲取報酬的方式。合同法雖然規定受托人完成委托事務,委托人應當向其支付報酬,對于支付報酬的方式,法律并沒有強制性規定,雙方當事人可以協商確定報酬的形式。綜上,委托租賃實際是一種新型的經營管理方式,并非傳統的“二房東”模式,《寧波市房屋出租委托合同》實際上應屬委托合同。在委托租賃合同中,美X公司通過房租差額獲取報酬,范某明知也未明確反對。這種獲取報酬的方式系雙方當事人的約定,并不能據此認定存在轉租法律關系。


4.觀點總結

在上述司法裁判中,無論公寓和房東簽訂的合同是名為租賃還是名為委托,法院都會根據雙方簽訂合同的真實目的以及實際履行的權利義務內容來確定合同的實際性質。

可以看出,在司法實踐中,法院認定公寓管理機構取得的是代理權還是轉租權關鍵點有二:

(1)公寓管理公司與租客簽訂房屋租賃合同時是以自己的名義還是以房東的名義;

(2)租客實際繳納的租金歸公寓管理公司所有還是歸房東所有。

此外需要注意的是,如果長租公寓機構以自己名義與租客訂立房屋租賃合同,還涉及到其是否向租客披露房東以及委托范圍等問題。 

在厘清上述問題后,我們就可以清楚地分析長租公寓、房東、租客三者之間到底存在著何種法律關系。

(1)在長租公寓取得的是代理權時,房東與長租公寓之間系委托合同法律關系,由房東全權委托長租公寓機構對外出租房屋并收取租金等一系列費用。其次,房東與租客之間系租賃合同法律關系,原則上長租公寓應當以委托人名義即房東名義與第三人簽訂房屋租賃合同,此時該房屋租賃合同直接約束委托人(房東)與第三人(租客)。

(2)在長租公寓取得的是轉租權時,房東與長租公寓之間系租賃合同法律關系,長租公寓與房東之間簽訂有房屋租賃合同,房東將其所有房屋出租給長租公寓。其次,長租公寓與租客之間系租賃合同法律關系。長租公寓在首次租賃時與房東如有約定轉租權,則其可以轉租給第三人。第三人在承租房屋后,如未經前述人員同意,則不得將房屋再次轉租。


三、不同法律關系下的法律后果

之所以要厘清長租公寓、房東、租客三者之間的法律關系,是因為基于不同的法律關系,房東和租客需要承擔的義務有所不同。


(一)長租公寓和房東之間是代理關系

在委托合同法律關系下,房東需繼續履行房屋租賃合同。根據《民法總則》第162條關于代理的定義,房東和公寓簽訂的合同包含了委托代理權限。公寓再和租客簽訂的租賃合同,其實是在行使委托代理權,該合同對房東也有約束力,租客合法取得房屋占有權。即使公寓“爆雷”沒有履行其與房東之間的合同義務,租客依然享受房屋占有使用權。

此外根據《合同法》第402條,房東無權以其解除長租公寓的委托關系為由要求租客騰退房屋,租客可要求房東繼續履行房屋租賃合同,房東可以依據委托合同要求長租公寓承擔違約責任。


(二)長租公寓和房東之間是租賃關系

在租賃合同法律關系下,三者間的法律關系為:房東為出租人,公寓是承租人,租客是次承租人,此時若長租公寓“爆雷”,房東無需繼續履行租賃義務。

根據《合同法》第94條,因長租公寓無法繼續向房東支付租金而構成違約,房東有權解除其與長租公寓間的租賃合同。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第17條、第18條的規定,當房東基于《物權法》第34條要求租客騰退房屋,租客作為次承租人,只得以租賃合同要求承租人即長租公寓退還剩余租金和押金、承擔違約等損失,至于租賃事宜需和房東另行商洽。


四、結語

在實踐中,盡管長租公寓和房東間的合同名稱多為《房屋出租委托代理合同》,但其運作機制與權利義務內容大多為房屋租賃法律關系,即房東向長租公寓交付房屋,長租公寓向房東按月支付租金。長租公寓同租客簽訂租賃合同時,既不透露房東信息,租賃期限、租金金額也與原“委托代理合同”無關,屬于轉租合同,其經營模式是利用時間差套取流動資金,這種情況對租客來說是比較不利的。

但無論如何,只要長租公寓“爆雷”,房東和租客的利益多少都會受損。當遇到類似事件時,務必保持理性,注意收集證據,結合法律關系及合同中的權利義務尋找符合法律規定及合同約定的維權路徑。


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