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7.15新政后深圳購房問題50條

周爭鋒 發表于[2020-10-28]

7.15新政后深圳購房問題50

 廣東華商律師事務所  周爭鋒

 

在以前文章15點的基礎上,結合本人房產律師的執業實踐經驗,就2020715日后深圳的購房政策做個總結,共計50條。本文只適用于深圳,疏漏和錯誤的地方在所難免,請方家指正。

 

一、深戶居民家庭、深戶成年單身人士(含離異)

 

1.深戶居民家庭、深戶成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,方可購買商品住房。夫妻二人只要有一方是符合上述條件的深戶,就是有購房資格的深戶家庭,此類深戶家庭限購兩套。

 

2.深戶居民家庭一方為符合購房條件的深戶,另一方為符合購房條件的深戶或非深戶,家庭購買的商品住房可單獨登記在任一方名下或雙方名下。也就是單獨登記男方、女方或男女雙方3種方式隨意選擇。

 

3.深戶家庭一方為符合購房條件的深戶,另一方為不符合購房條件的深戶或非深戶,家庭購買的商品住房可登記在符合購房條件的一方或雙方名下,不得單獨登記在不符合購房條件一方的名下。

 

4. 已在深圳市連續繳納社?;騻€稅滿5年但入深戶未滿3年的深戶家庭,有購房資格,此類深戶家庭限購1套商品住房。購買的商品住房可登記在連續繳納社?;騻€稅滿5年的一方或雙方名下。

 

5.深戶家庭一方為符合購房條件的深戶,另一方是境外人士的(含港澳臺),可登記在符合購房條件的一方或雙方名下,境外人士要符合限外令的要求,境外人士名下只能登記1套商品住房。

 

6.深戶成年單身人士(含離異)入戶未滿 3 年的,能提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明的,社?;騻€稅斷繳不超過3個月,可以購買1套商品住房。

 

7.深戶成年單身人士(含離異)入戶滿 3 年的,在購房之日前3年內出現社保斷繳但不超過3個月(含3個月)的,如在購房之日前3年半內累計在我市繳納社保滿36個月且符合其他購房條件的,可以購買1套商品住房。

 

二、非深戶居民家庭、非深戶成年單身人士(含離異)

 

8.非深戶家庭,限購1套商品住房。一方有購房資格(購房之日前在本市連續繳納60個月及以上個人所得稅或社會保險證明),一方沒有購房資格,家庭購買的商品住房可登記在符合購房條件的一方或雙方名下,不得單獨登記在不符合購房條件一方的名下。雙方都有購房資格的,可任意登記。

 

9.非深戶成年單身人士(含離異)在購房之日前5年內出現社保斷繳但不超過 3 個月(含3個月)的,如在購房之日前5年半內累計在我市繳納社保滿60個月且符合其他購房條件的,可以購買1套商品住房。

 

三、境外人士

 

10.境外人士(含港澳臺),以成年人個人為單位限制購買1套商品住房。一個家庭可以購買兩套,只能夫妻各方分別單獨登記1套商品住房。

 

11.港澳臺、華僑、持有《外國人永久居留證》人士在深圳購房一直就沒有提供本地居住、學習或工作年限證明的要求,只需要提供自用、自主承諾書。

 

12.境外人士(不含港澳臺地區、華僑和持有《外國人永久居留證》人士)需提交自用、自主承諾書以及在境內超過一年的勞動雇傭合同、就業證或者學籍證明,才可以購買1套商品住房。

 

13.境內外地人士和港澳臺人士結婚后在深圳購房,若外地人士社?;蚣{稅滿五年,房子可以登記單獨在任一方名下,也可以聯名登記;若外地人士社?;蚣{稅未滿五年,房子可單獨登記在港澳臺人士名下或聯名登記。

 

四、未成年人

 

14.符合購房條件的家庭或個人的未成年子女因沒有符合條件的納稅或社保記錄,沒有購房資格,不能作為買受人或接受贈與人,但是辦理繼承手續不受影響。

 

15.境外未成年人(含港澳臺),不符合限外令的要求,亦不能作為買受人或接受贈與人,但是辦理繼承手續不受影響。

 

五、離婚后三年內購房

 

16.離婚前家庭(不區分深戶家庭或非深戶家庭)名下沒有房產的,離婚后3年內,任意一方符合成年單身人士購房條件后,均可以單獨買1套房產。

 

17.成年單身人士購房之日前3年內有一次以上離婚記錄的,其擁有的住房套數按購房之日前3年歷次離異時家庭總套數之和計算,即追溯3年內所有離婚記錄。

 

18.離婚前家庭(不區分深戶家庭或非深戶家庭)名下有1套房產且登記在一方名下的,離婚后3年內,無房一方符合成年單身人士購房條件后可以買1套商品住房,分得房產的一方,離婚后3年內即便是賣掉房產符合成年單身人士購房條件,也沒有購房資格。

 

19.離婚前家庭(不區分深戶家庭或非深戶家庭)名下有1套房產且登記在雙方名下的,離婚后雙方協商變更到一方名下,則另外一方符合單身人士購房條件后有購房資格,變更得到房產的一方離婚后3年內賣掉房產符合成年單身人士購房條件,也沒有購房資格。

 

20.離婚前家庭(不區分深戶家庭或非深戶家庭)名下有1套房產且登記在雙方名下的,雙方沒有變更到任何一方名下而是直接賣掉,則此時雙方協商購房資格的名額登記權分配問題,經雙方協商一致后可以購買1套住房,登記在符合購房條件的任一方或雙方名下,登記在一方名下,則另一方離婚后3年內沒有購房資格。

 

21.離婚前家庭名下有2套及以上房產的,不論登記在哪一方名下,離婚后3年內,雙方均沒有購房資格。即便是離婚后把房產全部賣掉,雙方也均沒有購房資格。

 

22.深圳7.15新政對離異后3年內購房的限制政策只針對遞件時的離異成年單身人士。離婚3年內再婚或復婚的,按現有家庭住房套數計算,不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。

 

23.夫妻離異日期的判斷標準,以《離婚證》登記時間或法院判決書生效時間為準。 

 

24.境外夫妻辦理房產更名和離婚房產分割手續,需要提供大使館認證夫妻關系的文件。

 

25.買受人過戶時是否需要提交離婚協議書,經多方核實,遞件時,登記中心不看買受人的離婚協議書?,F在成年單身人士作為買受人遞件過戶時,需要申報三年內的婚姻狀況。

 

26.夫妻婚內更名走的是變更登記流程,只需要12.5元。雙方不是贈與關系,不需要繳納契稅,也不要求對方要有購房資格,也不受三年限售的約束?,F在繼承、離婚財產分割以及夫妻權屬更名直接在登記中心辦理就可以,不用去稅務機關申請免稅。

 

27. 7.15政策本身并沒有涉及關于離婚購房信貸政策的調整,只是增加非普通住宅貸款首付款比例。因此,離婚后的購房信貸政策仍然執行20187.31政策中關于離婚購房信貸政策。也就是,購房人離婚2年內申請住房貸款,貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執行,僅有一套房按五成執行。

 

六、落戶、社保、個稅認定標準

 

28.深戶落戶時間的認定,以居民戶口簿記載時間為準。

 

29. 社會保險證明,是指在本市就業繳納的社會保險,是指養老保險、醫療保險、工 傷保險中的任意兩個險種。不包括少兒醫保。連續繳納和累計繳納均不含補繳情形。領取失業保險期間,購房社保條件只審核醫療保險繳納情況。

 

30.社?;騻€稅允許斷繳不超過3個月,指購房條件要求的連續繳納時間段內出現一次或多次斷繳但累計不超過3個月(含3個月)的情形。具體認定標準是指,如果購房之日前36(非深戶60)個月斷繳累計月份不超過3個月,考核近42(非深戶66)個月的社?;騻€稅繳納次數,是否累計有36(非深戶60)個月繳納記錄,如果有則有購房資格。如果購房之日前36(非深戶60)個月斷繳次數超過3次,直接判定不具備購房資質,無需考核近42(非深戶66)個月的社?;騻€稅繳納次數。

 

31.購房人提供個人所得稅作為購房資格證明材料的,當月申報個人所得稅未達到納稅起征點,納稅額為零的,但是有社保記錄的納稅不算斷繳。個稅斷繳也不能超過3個月(含3個月)。

 

32.在深圳退休人員需提供退休前在深圳市的社?;騻€稅證明。深戶要求入戶滿3年,退休前3年以上連續的個人所得稅或社會保險證明。非深戶要求退休前5年以上連續的個人所得稅或社會保險證明。

 

33.疫情期間的社保認定。疫情期間無法按時繳納社保,在本地疫情解除后3個月內完成補繳的,視同連續繳納社保,其斷繳、補繳情形不計入購房社保要求審核。不動產登記中心認定20202月到12月,補繳或斷繳的情形也視為繳納,不計入考核范圍。

 

七、非自然人

 

34. 非自然人在深圳禁購住宅,除住宅類房產以外的房產可以購買。大陸范圍內注冊的非自然人都可以,不一定非得在深圳注冊。但是非自然人購房購買工業樓宇,需要符合21日生效的《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》最新政策要求。

 

35.境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外),可以購買自用的辦公類商品房(需提交自用的承諾書)。

 

八、限售

 

36. 2018731號以后購買的屬于禁止轉讓范圍的商務公寓,自登記之日起限售5年,商品房(不含人才住房、安居型商品房)自登記之日起限售3年。搬遷權利人首次轉讓搬遷安置住房的不限售。

 

37.一手房限售的起點是按照不動產登記證書上不動產登記中心蓋章位置顯示的登記日期,也就是在不動產登記簿上登記的時間起算,不是按照網簽合同備案時間起算,網簽備案登記只是行政管理的手段,不是物權轉移的憑證。

 

38. 繼承(遺贈)、離婚析產、還應包括婚內變更及不動產權證房產證補辦等,沒有實際交易行為,此類房產限售起點計算時間,還是按照這些行為發生前不動產權證書上記載的最近一次轉移登記時間來計算。

 

九、買賣、繼承和贈與

 

39.買賣、贈與受限購限售政策影響,繼承(遺贈)、離婚析產、婚內變更及共有人之間份額轉讓不受限購限售政策影響。我國沒有遺產稅,當然最省錢的是繼承了。贈與和買賣之間,優先選擇買賣。至于具體某一套房產,走買賣流程劃算還是贈與流程劃算,還要看接受贈與人是不是首套房,房產是不是豪宅,以后的售房時間及減免稅費等綜合考慮多種因素。

 

40.在深圳直系親屬(兄弟姊妹)之間可以按照房產證登記價格以買賣方式過戶。

 

41.贈與人如果只想贈給自己有血緣關系的近親屬,排除該親屬配偶離婚分割的念想,應按照《民法典》1062條的要求走定向贈與流程。贈與的計稅價格和正常的買賣一樣,只是直系親屬(兄弟姊妹)之間贈與的,其他稅費減免,只需要交納3%的契稅和印花稅。

 

42.直系親屬(兄弟姊妹)按照登記價格買賣過戶、贈與和繼承得來的房產再出售,深圳也可以核定納稅,外地基本上要求核實納稅。在外地競買法拍房時,當事人需要核實法拍標的物的來源。鄭州、上海的競買人很多中招。

 

43.贈與和繼承也可以不用辦理公證手續,采用不公證相關資料辦理手續的,按照登記中心的要求提交相應的資料,經公告15個工作日后,沒有人提出異議就可以登記。繼承不要求繼承人有購房資格,但是贈與則要求接受贈與的一方有購房資格。

 

44. 繼承、受遺贈、離婚析產、直系親屬贈與、遺失補辦等方式取得的住房以原購房時間連續計算購房時間,再次出售達到滿五唯一條件的減免個人所得稅。拆遷償還、非直系親屬贈與取得的住房,以本次領證時間計算購房時間。

 

十、網簽合同

 

45.網簽有通過中介公司錄入和買賣雙方自助錄入兩種方式,中介公司系統中無法生成查封房的網簽合同。目前買賣雙方自助錄入網簽合同的,房產查封狀態也還是可以錄入網簽合同,只是最近又增加了對買賣雙方身份的查驗程序。

 

46. 網簽合同上最后一個人的簽字時間,是認定新的買受人契稅繳納時間的起算點,也就是固定買受人是否滿足家庭唯一住房享受契稅優惠政策的時間節點,即按照首套還是二套繳納契稅的時間節點;是計算業主房產滿五唯一納稅時間的終點;還是認定出賣人房產限售期間的終點。

 

十一、法拍

 

47.買受人簽訂二手房買賣合同時可以沒有購房資格,遞件過戶時有就可以。在深圳競買法拍房時,競買當天競買人要有購房資格,現在深圳有法院(寶安法院)最新要求競買人競買成功后需開具購房資格證明。

 

48.關于法拍房的納稅時間計算起點和限售時間計算起點問題。經核實,登記中心不看不動產證上記載的拍賣成交時間和首頁上的登記時間,他們以執行裁定書和協助執行通知書送達到登記中心的時間,來統一計算納稅的和限售的起點時間。

 

十二、其他

 

49.移民海外或有雙重戶口的人士,在出售名下房產時,需要開具身份變更前后是同一人的證明,方可出售房產。

 

50. 不論當事人是深戶家庭還是非深戶家庭成員,不動產登記中心在給法院的回函中,均是以家庭名義計算購房資格,也就是說的和做的,其實并不一樣,導致有些判決在執行中存在問題。


 ——周爭鋒20201022日寫于深圳港中旅大廈

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